不道德的血液在谁的身上流淌
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关于高房价，可爱的温总把责任引向了房地产商。温总要求房地产商：“你们的身上也应该流淌着道德的血液。”
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温总承认他没有调查房地产商的利润，不知道他是否清楚政府在房地产上的收益。让我们算算账�温总看，但愿他能看到。
如果说高房价是由于房地产商的身上流淌着不道德的血液，那么，政府身上的不道德血液更多更浓。因为，政府从房地产中获得的收益远远远远高于房地产商获得的利润。房价越高，房地产利润率越高，政府收益的比例就越高。注意，这里说的是比例，不止是绝对值高，而是相对值也高。
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我们把房价的构成分成三块。
第一块 直接税收和利润
第二块 土地费用
第三块 建造费用
下面我们分别分析。
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我们先来看第一块，房地产的直接税收和利润。
房地产的直接税收包括：
第一项是土地交易契税，它是地价加配套费的4％，地价越高，契税越多。
第二项到第五项是营业税、城市建设维护税、教育附加和地方教育税，这四项加起来是营业收入的5.5％。
第六项是土地增值税。这是个很厉害的税种。做其他生意，交了营业税（或增值税）后，有利润只交企业所得税就可以了。可房地产不行，在企业所得税之前，要先缴纳土地增值税，而且是累进制，税率很高。房地产增值越高，交税比例越高，税率从30％到60％。
第七项是企业所得税，是利润的25％。
第六项与第七项税收之和，就使得政府的收益至少与房地产商的净利润相当，也就是5：5。如果房地产增值很高，政府与房地产商的收益比例能达到7：3。再加上土地交易契税和营业税，政府与房地产商的收益比例差距就更大了。
这里还没有包括印花税，也没有计算房地产股东分配企业利润所需缴纳的个人所得税。另外，老百姓买房子时还要缴税，也没有包括在内。
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直接税收远不是政府在房地产上收益的全部，很多情况下，土地收益更大。我们来看看第二快，房地产的土地费用。
目前土地出让实行招拍挂，其底价包括动迁补偿费、国有土地收益金、廉租房建设基金、农业开发基金和基准土地出让金。在底价中已经包含了一部分政府收益。招拍挂过程中的土地溢价部分，则全部是政府的净收益。越是溢价高的地块，越是地王，政府的收益就越高。绝大多数高房价的房子，费用最大的一块就是土地费用，政府的收益比例很大，这一点，招拍挂政策功不可没。
土地费用中的动迁补偿费，其实也有一部分会流入政府的腰包，动迁户再去买房时，房价中自然包含着各项税费。
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我们再来看看第三块，房地产的建造费用。
在房地产建造过程中，政府有名目繁多的收费。如综合配套费、土地登记费、放线费、定桩费、定线费、地质评估费、环境评估费、人防审查费、人防质量监督费、文物勘测费、项目核准费、施工图设计审查费、建设工程交易服务费、定额测定费、质量监督委托费、产权面积测绘费、交易费、网上备案费、环评核准费等等。
在设计、监理和施工环节中，参加建设或提供原材料、产品或提供服务的所有企业都要分别缴纳营业税（或增值税）和所得税以及名目繁多的收费。还有所有企业的人员许多人还要缴纳个人所得税。
如果把建造费用中的所有税费都一一累计起来，我们可以看到政府在房地产项目中拿走的收益又提升了一大截。
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除了明文规定的税收和收费外，还有一些摆不到桌面上的费用被权力拿走了。
房地产商、设计、施工企业、部品材料企业、运输企业等，涉及到的政府部门有几十个，在权力得不到约束的环境中，哪里有权力哪里就有勒索。不搞好关系，项目就上不去；不点票不送卡，手续就跑不下来；不�交警进贡，混凝土车就开不到工地。环节多了，名堂多了，费用多了。这一行的所有企业和官员都心知肚明。只是可爱的温总不清楚，因为不道德的血液只在开发商身上流淌。
除此之外，还有靠权力赋予了垄断地位的老虎们蛮横地拉高着房价。电老虎、水老虎、汽老虎以及领导们推荐来的关系老虎，活必须�他们干，价钱则不能讲。
所有这些，最终都是可怜的消费者者买单。
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综上所述，房地产价格中，被政府被权力拿走的至少有50％，算到60％也不奇怪，真正的成本，包括土地真实成本、建设成本和房地产商的利润加起来连一半都到不了。
现在清楚了，为什么政府搞了那么多调控房价的措施，越调房价越高。因为它不肯在最大的也是最根本的原因上——在政府在权力那里动刀。
只要去掉一项税，土地增值税，房价就会降一块。把政府的收益砍掉一半，再把腐败和垄断因素根除，房价就会大跌水。
今天下文件搞招拍挂，地价飙升；明天下通知限制银行贷款，建设成本大增；后天打压房地产商，小企业被打死，行业门槛提高，大企业垄断经营，价格更高。政府的调控总是高效地走向反面。
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房价高的原因很清楚了：
第一、土地供应不足；
第二、税费太高；
第三、行政干预太多；
第四、人为提高行业门槛；
第五、腐败太甚等
从根本上讲，是权力问题，是政府的问题。
当然，不能指望道德的血液会自动流到官员们的血管里，要想解决问题，真正有效的办法只有两条，那就是：
让权力受到约束；
让企业获得自由。
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